Trobar-se amb un inquilí morós és el major temor de qualsevol arrendador. Però hi ha una solució en cas que això passi: el desnonament per impagament de lloguer. Des del nostre despatx d’advocats a Barcelona t’expliquem el que cal saber sobre aquest procediment.
Resumen del artículo
En què consisteix el desnonament per impagament de lloguer?
El desnonament és moltes vegades l’única solució als problemes per impagament de la renda o incompliment de contracte. Es tracta del procediment judicial mitjançant el qual l’arrendador pot recuperar l’immoble que ha posat en lloguer.
El propietari pot demanar a l’inquilí quan aquest s’apodera de l’immoble sense pagar la renda corresponent. També quan deixa de pagar les despeses associades al lloguer, com els serveis, o incompleix amb els termes del contracte.
Cap propietari vol passar per aquest tipus de procediment perquè resulta incòmode i pot portar temps. De vegades, quan hi ha casos d’impagament, es tracta d’arribar a un acord amb el llogater. És possible que el retard es degui a algun problema temporal i que esperen resoldre per complir amb el seu compromís.
Per a aquests casos es pot afegir una clàusula al contracte, atorgar més temps per realitzar el pagament o fer un descompte. Hi ha propietaris que fins i tot perdonen el pagament d’alguna mensualitat per consideració a l’inquilí. Aquestes mesures són comuns quan han mantingut una bona relació i comunicació entre les parts.
No sempre és així. O, fins i tot, poden arribar a un acord d’aquest tipus i el llogater torna a fallar. Llavors és quan el propietari decideix prendre accions.
Si està clar que l’inquilí morós no té intencions de pagar llavors s’envia un burofax. En aquest s’ha d’especificar el termini que té l’arrendador per pagar el deute pendent. Si tot i així no es compleix, llavors pot acudir a un advocat especialista en dret civil.
Mitjançant el desnonament exprés dels advocats busquen que l’ordre de desnonament es concreti en el menor temps possible. D’aquesta manera, el llogater ha d’abandonar l’immoble immediatament, sense temps d’iniciar accions legals.
Quins són els tipus de desnonament que hi ha?
L’increment de nombre de llogaters que s’apropien d’un immoble sense complir el contracte és una realitat a Espanya. Davant d’això, s’ha procurat tenir normes més contundents que permetin que l’arrendador recuperi el gaudi de la propietat.
Cal destacar que l’arrendatari té dret a la defensa i a oposar-se a la mesura. Per a això ha de demostrar que no ha de les rendes ni ha incomplert amb el contracte.
Abans de parlar sobre el judici de desnonament express coneguem quins són els tipus de desnonament.
Desnonament per comodat
El desnonament d’immobles per comodat passa quan l’inquilí incompleix els pagaments o decideix romandre en l’habitatge més temps de l’acordat. En aquest cas hi ha un contracte en el qual s’estableix tant el temps de durada com la suma a pagar.
Trobar una solució ràpida a aquests casos és més senzill per l’existència de l’acord. El que fa més viable comprovar la falta en què incorre l’arrendatari.
Desnonament per precari
Al contrari que el cas anterior, aquesta vegada no hi ha un contracte pel mig que estipuli ni pagament ni temps de permanència. Pot ser que passi un acord verbal, però aquest no suposa un contracte com a tal.
Passa, per exemple, en aquells casos en què es deixa a un familiar a la cura d’un immoble. Quan ha estat ocupat sense consentiment previ o quan algun cohereu hagi fet ús exclusiu del mateix.
A part d’aquestes també hi ha altres circumstàncies en què es pot recórrer a un judici de desnonament per precari. El fet és que en el moment en què el propietari desitja gaudir de l’immoble no s’aconsegueix un acord de desallotjament. Llavors es recorre a la via judicial.
En quins altres casos es pot sol·licitar a l’desnonament?
Fins ara els casos que hem descrit tenen a veure amb l’incompliment de la renda o l’apropiació de l’habitatge de lloguer. Però, en la Llei d’Arrendaments Urbans també s’estableixen altres casos que poden acabar en l’expulsió de l’inquilí.
Aquí s’inclouen situacions com que l’inquilí subarrende l’habitatge sense el consentiment del propietari. També quan l’amo demostra que s’estan realitzant activitats il·lícites o perilloses en l’habitatge o local comercial. Si el llogater comença una obra sense autorització o provoca algun tipus de dany intencionat a l’estructura.
Per resoldre circumstàncies com les anteriors s’ha de fer mitjançant un judici ordinari.
Quant de temps porta desallotjar un inquilí morós?
El desallotjament d’un inquilí morós d’una propietat llogada pot portar fins a més d’un any. Depèn de diversos factors el temps total que es prengui. Entre els quals podem esmentar el lloc on està l’immoble i quant tarda el propietari en demanar des que l’arrendatari deixa de pagar.
Moltes vegades el propietari vol evadir el procés judicial, donant-li l’oportunitat a l’inquilí de pagar. Això pot allargar tot, però en altres ocasions funciona. Al menys quan l’arrendatari té intencions de complir el contracte, però fets puntuals s’ho han impedit.
Els llocs d’Espanya en els que es triga més el desnonament dels inquilins són Sevilla, Múrcia i Màlaga. D’acord a l’informe La demora en els desnonaments. Espanya 2017 en aquestes ciutats l’expulsió pot demorar 367, 365 i 359 dies, en aquest ordre.
Mentre que les ciutats en les que es tarda menys són Àlaba (317), Saragossa (320) i Biscaia (322). La mateixa font indica que la mitjana per aconseguir el desnonament a tot Espanya és de 347 dies. L’anàlisi té en compte des que l’inquilí deixa de pagar la renda fins que s’executa la mesura de desallotjament.
Com és el judici de desnonament a Espanya?
De vegades no hi ha més remei que acudir a la via judicial per sol·licitar el desnonament per impagament de la renda. També és possible que el propietari no sol·liciti el desallotjament de l’inquilí sinó el pagament del deute que hagi acumulat. L’altra alternativa és demanar la recuperació de l’habitatge o local sense que es pagui l’import pendent.
Des del moment en què s’admet la demanda, l’inquilí té 10 dies per pagar la totalitat del deute i així aturar el desnonament o oposar-se a la demanda. Aquest dret d’aturar el llançament s’anomena enervació i pot acudir a la mateixa només una vegada. Si torna a incórrer en la falta no el pot utilitzar de nou.
En el requeriment de l’Administració de Justícia que rep el demandat s’indica l’hora i el lloc de la cita, en cas que decideixi oposar-se. I té tres dies després de rebre el requeriment per sol·licitar assistència jurídica gratuïta.
Si el demandat no atén el requeriment ni s’oposa es procedirà al desnonament.
Si abans de fer la demanda, l’arrendador ha enviat el burofax a l’inquilí, aquest no podrà impedir el desnonament a través de la enervació.
Judici de desnonament per precari
Aquest cas és més complex que l’anterior perquè al no haver-hi un contracte depèn de la voluntat de l’inquilí d’aconseguir un acord. Des del moment en què es notifica sobre la demanda a l’inquilí, té 10 dies per contestar-la.
La notificació ha d’incloure la data de la vista que es farà si alguna de les parts la demana o el jutge la considera oportuna. Per oposar-se al desnonament, el demandat ha de presentar un títol vàlid o comprovar el pagament de renda.
Al dictar sentència a favor del propietari, el demandat té 20 dies hàbils per desallotjar. Si no ho fa de manera voluntària es pot executar la sentència de manera forçosa
Quines mesures no pots prendre contra l’inquilí?
Tenir a un inquilí morós o que s’hagi apropiat del teu immoble pot ser desesperant. Però, no has de prendre la justícia per la teva pròpia mà. Sol·licita l’assistència d’un advocat especialista perquè t’indiqui què fer al respecte.
Si decideixes prendre les teves pròpies mesures pots acabar amb un problema més gran i l’inquilí podrà prendre accions legals en contra teva.
Entre les situacions que has d’evitar estan canviar el pany a les portes perquè això significa delicte de coacció. Tampoc pots amenaçar el llogater ni vendre l’habitatge. En aquest últim cas tingues present que l’arrendatari té dret d’adquisició preferent.
Una altra mesura que no pots executar és la de suspendre els serveis del immoble. Estaries incomplint amb el contracte i l’arrendatari et pot demanar.
Per evitar tenir un inquilí que incompleixi amb la seva part del contracte el més convenient és prendre previsions. Avalua bé qui són les persones que s’interessen per l’immoble. Demaneu-los referències d’arrendadors previs i constància d’ingressos. Així t’assegures que la persona pot pagar la renda.
Ja saps que pots acudir a l’desnonament per impagament de lloguer si et trobes amb un inquilí morós. Si tens un problema d’aquest tipus, en Garanley et podem ajudar. Contacta’ns i explica’ns sobre la teva situació.
