Encontrarse con un inquilino moroso es el mayor temor de cualquier arrendador. Pero existe una solución en caso de que esto suceda: el desahucio por impago de alquiler. Desde nuestro despacho de abogados en Barcelona te contamos lo que debes saber sobre este procedimiento.
Resumen del artículo
¿En qué consiste el desahucio por impago de alquiler?
El desahucio es muchas veces la única solución a los problemas por impago de la renta o incumplimiento de contrato. Se trata del procedimiento judicial mediante el cual el arrendador puede recuperar el inmueble que ha puesto en alquiler.
El propietario puede demandar al inquilino cuando este se apodera del inmueble sin pagar la renta correspondiente. También cuando deja pagar los gastos asociados al alquiler, como los servicios, o incumple con los términos del contrato.
Ningún propietario quiere pasar por este tipo de procedimiento porque resulta incómodo y puede llevar tiempo. En ocasiones, cuando hay casos de impago, se trata de llegar a un acuerdo con el inquilino. Es posible que el retraso se deba a algún problema temporal y que esperan resolver para cumplir con su compromiso.
Para estos casos se puede añadir una cláusula al contrato, otorgar más tiempo para realizar el pago o hacer un descuento. Hay propietarios que incluso perdonan el pago de alguna mensualidad por consideración al inquilino. Estas medidas son comunes cuando han mantenido una buena relación y comunicación entre las partes.
No siempre es así. O, incluso, pueden llegar a un acuerdo de este tipo y el inquilino vuelve a fallar. Entonces es cuando el propietario decide tomar acciones.
Si está claro que el inquilino moroso no tiene intenciones de pagar entonces se envía un burofax. En este se debe especificar el plazo que tiene el arrendador para pagar la deuda pendiente. Si aún así no se cumple, entonces puede acudir a un abogado especialista en derecho civil.
A través del desahucio express los abogados buscan que la orden de desahucio se concrete en el menor tiempo posible. De esta manera, el inquilino debe abandonar el inmueble de inmediato, sin tiempo de iniciar acciones legales.
¿Cuáles son los tipos de desahucio que existen?
El incremento del número de inquilinos que se apropian de un inmueble sin cumplir el contrato es una realidad en España. Ante esto, se ha procurado tener normas más contundentes que permitan que el arrendador recupere el disfrute de la propiedad.
Cabe destacar que el arrendatario tiene derecho a la defensa y a oponerse a la medida. Para lo cual debe demostrar que no debe las rentas ni ha incumplido con el contrato.
Antes de hablar sobre el juicio de desahucio express conozcamos cuáles son los tipos de desahucio.
Desahucio por comodato
El desahucio de inmuebles por comodato ocurre cuando el inquilino incumple los pagos o decide permanecer en la vivienda más tiempo del acordado. En este caso existe un contrato en el que se establece tanto el tiempo de duración como el monto a pagar.
Encontrar una solución rápida a estos casos es más sencillo por la existencia del acuerdo. Lo que hace más viable comprobar la falta en la que incurre el arrendatario.
Desahucio por precario
Al contrario que el caso anterior, esta vez no hay un contrato de por medio que estipule ni pago ni tiempo de permanencia. Puede ser que ocurra un acuerdo verbal, pero este no supone un contrato como tal.
Ocurre, por ejemplo, en aquellos casos en los que se deja a un familiar al cuidado de un inmueble. Cuando ha sido ocupado sin consentimiento previo o cuando algún coheredero haya hecho uso exclusivo del mismo.
Aparte de estas también hay otras circunstancias en las que se puede recurrir a un juicio de desahucio por precario. El hecho es que en el momento en el que el propietario desea disfrutar del inmueble no se logra un acuerdo de desalojo. Entonces se recurre a la vía judicial.
¿En qué otros casos se puede solicitar al desahucio?
Hasta ahora los casos que hemos descrito tienen que ver con el incumplimiento de la renta o la apropiación de la vivienda en alquiler. Pero, en la Ley de Arrendamientos Urbanos también se establecen otros casos que pueden terminar en la expulsión del inquilino.
Aquí se incluyen situaciones como que el inquilino subarriende la vivienda sin el consentimiento del propietario. También cuando el dueño demuestra que se están realizando actividades ilícitas o peligrosas en la vivienda o local comercial. Si el inquilino comienza una obra sin autorización o provoca algún tipo de daño intencionado a la estructura.
Para resolver circunstancias como las anteriores se debe hacer mediante un juicio ordinario.
¿Cuánto tiempo lleva desalojar a un inquilino moroso?
El desaolojo de un inquilino moroso de una propiedad alquilada puede llevar hasta más de un año. Depende de diversos factores el tiempo total que se tome. Entre los cuales podemos mencionar el lugar donde está el inmueble y cuánto tarde el propietario en demandar desde que el arrendatario deja de pagar.
Muchas veces el propietario desea evadir el proceso judicial, dándole la oportunidad al inquilino de pagar. Esto puede alargar todo, pero en otras ocasiones funciona. Al menos cuando el arrendatario tiene intenciones de cumplir el contrato, pero hechos puntuales se lo han impedido.
Los lugares de España en los que se tarda más el desahucio de los inquilinos son Sevilla, Murcia y Málaga. De acuerdo al informe La demora en los desahucios. España 2017 en estas ciudades la expulsión puede demorar 367, 365 y 359 días, en ese orden.
Mientras que las ciudades en las que se tarda menos son Álava (317), Zaragoza (320) y Vizcaya (322). La misma fuente indica que el promedio para conseguir el desahucio en toda España es de 347 días. El análisis toma en cuenta desde que el inquilino deja de pagar la renta hasta que se ejecuta la medida de desalojo.
¿Cómo es el juicio de desahucio en España?
En ocasiones no hay más remedio que acudir a la vía judicial para solicitar el desahucio por impago de la renta. También es posible que el propietario no solicite el desalojo del inquilino sino el pago de la deuda que haya acumulado. La otra alternativa es pedir la recuperación de la vivienda o local sin que se pague el importe pendiente.
Desde el momento en el que se admite la demanda, el inquilino tiene 10 días para pagar la totalidad de la deuda y así detener el desahucio u oponerse a la demanda. Ese derecho de detener el lanzamiento se denomina enervación y puede acudir al mismo solo una vez. Si vuelve a incurrir en la falta no lo puede utilizar de nuevo.
En el requerimiento de la Administración de Justicia que recibe el demandado se indica la hora y el lugar de la cita, en caso de que decida oponerse. Y tiene tres días después de recibir el requerimiento para solicitar asistencia jurídica gratuita.
Si el demandado no atiende al requerimiento ni se opone se procederá al desahucio.
Si antes de hacer la demanda, el arrendador ha enviado el burofax al inquilino, este no podrá impedir el desahucio a través de la enervación.
Juicio de desahucio por precario
Este caso es más complejo que el anterior porque al no haber un contrato depende de la voluntad del inquilino de lograr un acuerdo. Desde el momento en el que se notifica sobre la demanda al inquilino, tiene 10 días para contestarla.
La notificación debe incluir la fecha de la vista que se celebrará si alguna de las partes la solicita o el juez la considera oportuna. Para oponerse al desahucio, el demandado debe presentar un título válido o comprobar el pago de renta.
Al dictarse sentencia a favor del propietario, el demandado tiene 20 días hábiles para desalojar. Si no lo hace de manera voluntaria se puede ejecutar la sentencia de manera forzosa.
¿Qué medidas no puedes tomar contra el inquilino?
Tener a un inquilino moroso o que se haya apropiado de tu inmueble puede ser desesperante. Pero, no debes tomar la justicia por tu propia mano. Solicita la asistencia de un abogado especialista para que te indique qué hacer al respecto.
Si decides tomar tus propias medidas puedes terminar con un problema más grande y el inquilino podrá tomar acciones legales en tu contra.
Entre las situaciones que debes evitar están cambiar la cerradura a las puertas porque esto significa delito de coacción. Tampoco puedes amenazar al inquilino ni vender la vivienda. En este último caso ten presente que el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente.
Otra medida que no puedes ejecutar es la de suspender los servicios del inmueble. Estarías incumpliendo con el contrato y el arrendatario te puede demandar.
Para evitar tener un inquilino que incumpla con su parte del contrato lo más conveniente es tomar previsiones. Evalúa bien quienes son las personas que se interesan por el inmueble. Pídeles referencias de arrendadores previos y constancia de ingresos. Así te aseguras que la persona puede pagar la renta.
Ya sabes que puedes acudir al desahucio por impago de alquiler si te encuentras con un inquilino moroso. Si tienes un problema de este tipo, en Garanley te podemos ayudar. Contáctanos y cuéntanos sobre tu situación.
