El desnonament exprés és la mesura més ràpida, i previsiblement efectiva, en el cas de impagament de la renda i resoldre el contracte de lloguer, si s’estableix en el mateix i amb solament interposar un requeriment judicial o notarial previ.
Resumen del artículo
El judici de desnonament per falta de pagament
El judici de desnonament és un procediment que persegueix la recuperació d’un immoble per part de l’arrendador que es regula en i regula en la Llei d’Enjudiciament Civil, modificada en aquest àmbit per la Llei 37/2011, de 10 d’octubre, de Mesures d’Agilitació Processal i per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d’Habitatges. Es tracta d’un procés sumari i especial, que pot articular-se per falta de pagament de les rendes, terminació del contracte d’arrendament o altres causes establertes legalment, com el desnonament per precari.
Evolució legislativa
El judici de desnonament per falta de pagament ha sofert un important desenvolupament legislatiu i processal durant els últims anys. No en va, abans de la primera reforma podia tramitar-se en procediment ordinari i, després de l’agilitació imposada per la Llei 37/2011, és usual l’execució com a procés monitorio.
Aquest últim text legal vi a eliminar, pràcticament, la vista en el judici verbal. La raó radica en el termini de deu dies que es concedeix a l’arrendatari per pagar a l’arrendador o per oposar-se. Només en aquest últim cas se celebra aquella. Si el demandat no opta per una o una altra sortida, el judici segueix avanci i es duu a terme el llançament. Així les coses, un bon nombre de procediments de desnonament s’efectuen sense necessitat en cas que es dugui a terme el judici oral, amb el conseqüent benefici per implicats i administració.
Per la seva banda, la Llei 4/2013 torna a millorar el procediment, perfeccionant algunes fases i moments. Modifica la redacció de l’article 440.3 de la LEC en els següents termes:
“En els casos de demandes en les quals s’exerciti la pretensió de desnonament per falta de pagament de rendes o quantitats degudes, acumulant o no la pretensió de condemna al pagament de les mateixes, el secretari judicial, després de l’admissió, i prèviament a la vista que s’assenyali, requerirà al demandat perquè, en el termini de 10 dies, desallotgi l’immoble, pagui a l’actor o, en cas de pretendre la enervación, pagui la totalitat del que hagi d’o posi a la disposició d’aquell en el tribunal o notarialment l’import de les quantitats reclamades…”
A més i en cas d’inexistència d’oposició, el llançament es duu a terme en la data assenyalada en el decret d’admissió. És a dir, si l’inquilí demandat no s’oposa a la petició de l’arrendador, es procedeix directament al llançament i, si escau, a la reclamació de les quantitats degudes.
Els canvis introduïts per aquestes dues lleis, en resum, consoliden i poleixen el judici de desnonament baix procediment monitorio, agilitant el procés i beneficiant, especialment, als arrendadors afectats per impagament de rendes. No obstant això, hem de tenir present que segueix contemplant-se la celebració de vista oral en cas d’oposició, circumstància que reforça els drets de defensa dels demandats.
La regulació dels contractes d’arrendament
En l’actualitat i en funció de la data de signatura contractual, existeixen quatre normatives diferents (lleis d’arrendaments urbans de 1964, 1985, 1994 i la llei 4/2013, aplicable als contractes signats amb posterioritat a l’entrada en vigor de la mateixa). Centrem-nos en aquesta última i fem un cop d’ull breu a les seves novetats més destacades:
⇒ Inscripció de l’arrendament en el Registre de la Propietat. Es torna imprescindible, per fer valer els drets de propietaris i inquilins enfront de terceres persones. Per exemple, si es compra una casa arrendada, el comprador només té l’obligació de mantenir a l’inquilí si l’immoble està registrat.
⇒ Reforç de la llibertat de pactes. Les parts poden acordar, lliurement, la revisió de la renda a partir del tercer any, sense necessitat de sotmetre’s a les variacions de l’IPC, que actua amb caràcter supletori.
⇒ Desistiment per part de l’inquilí. L’arrendatari pot abandonar l’immoble a qualsevol moment, amb un mes de preavís, sempre que s’hagin complert sis mesos des de la signatura del contracte.
⇒ Tempteig i retracto. Les parts poden acordar la renúncia de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent.
⇒ Recuperació de l’immoble per l’arrendador. S’ofereix amb aquesta mesura major seguretat als propietaris que, transcorregut un any des de la signatura del contracte, poden recuperar l’immoble com a habitatge habitual, per a ells o els seus familiars més reunits. Això sí, ha d’intervenir un preavís de dos mesos.
⇒ Reducció de la durada de contractes i pròrrogues. Es redueix a tres anys la pròrroga forçosa del contracte, que permet a l’inquilí perllongar-ho més enllà del temps pactat en el document. La pròrroga tàcita també es redueix, en aquest cas a un any. D’aquesta manera, la durada total de qualsevol contracte de lloguer passa a ser de quatre anys.
Conseqüències de l’impagament. Registre de morosos i desnonaments
Una de les mesures més cridaneres, introduïdes per la llei 4/2013, ha estat la creació del Registre de Sentències Fermes d’Impagaments de Rendes de Lloguer. Aquest instrument atorga una garantia extra als propietaris, a l’hora d’escollir l’arrendatari del seu immoble.
Les sentències fermes en procediments de desnonament per impagaments de rendes s’inscriuen en aquest registre, que poden consultar els propietaris abans de llogar el seu habitatge. D’aquesta forma, obtenen informació prèvia dels possibles arrendataris i eviten contractar amb persones que han incomplit obligacions de pagament en contractes precedents, havent estat condemnats per això.
Convé aclarir, no obstant això, que la inscripció en el registre no té caràcter permanent, doncs es cancel·la automàticament transcorreguts sis anys. A més, els arrendataris morosos poden sol·licitar la supressió a qualsevol moment, després d’abonar les quantitats degudes.
La nova norma posa les coses complicades als arrendataris que no paguen les seves rendes. A part de l’esmentat registre, la llei accelera els procediments de desnonament d’aquests inquilins morosos. D’aquesta forma, el propietari pot sol·licitar el desallotjament amb només una mensualitat impagada. Si en deu dies hàbils l’arrendatari no paga, al·lega o contesta el requeriment, estarà obligat a retornar immediatament l’immoble.
L’impagament de la renda pot desencadenar la resolució del contracte de lloguer, si s’estableix en el mateix i amb solament interposar un requeriment judicial o notarial previ. És el que alguns han vingut a denominar “desnonament express”, una mesura que no ha estat exempta de polèmica.
Tramitació del procediment i facultats de l’arrendatari enfront d’un desnonament
En el judici de desnonament per falta de pagament de renda o quantitats assimilades a aquesta, l’arrendador/demandant pot optar per sol·licitar únicament la recuperació de l’immoble o afegir a aquest lliurament la reclamació de rendes o quantitats degudes.
En qualsevol cas, la sol·licitud que es fa a l’òrgan jurisdiccional és la mateixa en tots dos suposats.
D’aquesta forma i després de l’oportú requeriment al demandat perquè desallotgi la finca i, si escau, pagui les rendes, conclou el procés sense que sigui necessària vista ni sentència, quan no existeixi oposició per part de l’arrendatari. És a dir, es procedeix en tal cas i directament a l’execució del llançament, igual que ocorre amb la reclamació de les quantitats degudes.
No oblidis que la intervenció d’advocat i procurador és obligatòria a l’hora d’interposar la demanda en aquest procediment.
En la demanda ha d’indicar-se si cap la enervación.
En primer lloc, hem de tenir en compte que l’arrendador té l’opció d’oposar-se, en el termini de deu dies, al requeriment notarial o judicial de desnonament (desnonament express). En aquest cas, serà precisa una sentència i el procés es dilatarà en el temps.
Si ets el demandant, recorda que pots dirigir-te al mateix temps contra inquilí i fiador del contracte, sempre que aquest últim existeixi i li hagis requerit el pagament prèviament.
Una vegada admesa la demanda de desnonament, el secretari de l’òrgan judicial dicta resolució contenint els següents aspectes:
⇒ Requeriment a l’inquilí perquè, en termini de deu dies, desallotgi la finca, pagui a l’arrendador, si escau, la totalitat de les quantitats degudes o formuli oposició amb les al·legacions que consideri oportunes.
⇒ Data de l’eventual vista del judici en cas d’oposició i la del llançament si no la hi hagués. Igualment, es notifica al demandant l’execució immediata del llançament, en cas de no realitzar cap de les accions ressenyades a l’apartat anterior.
El decret que dóna per finalitzat el judici de desnonament per falta de pagament imposa les costes al demandat i indica les rendes a reportar després de la presentació de la demanda i fins al lliurament de l’immoble.
Alternatives té l’arrendatari, una vegada presentada la corresponent demanda de desnonament
Enervar l’acció de desnonament.
La enervación de desnonament és un dret de l’arrendatari, pel qual aquest pot rehabilitar el contracte amb el pagament de les quantitats degudes i a requeriment del jutjat. De donar-se tal situació, el contracte seguiria vigent, encara que només pot fer-se una vegada.
Si l’arrendador va requerir el pagament un mes abans de presentar la demanda, no pot desplegar-se aquesta facultat enervadora.
Oposar-se a la demanda.
El jutge, després de citar a judici i escoltar a ambdues parts en audiència, decideix sobre l’assumpte.
Una vegada dictada la sentència judicial amb la resolució del contracte d’arrendament, la data d’execució del desnonament i la condemna a l’arrendatari per l’impagament de rendes, aquest té 20 dies per realitzar el pagament de forma voluntària.
En Garanley Advocats estem a la teva disposició per defensar els teus interessos, ja siguis inquilí demandat o arrendador que desitges recuperar el teu habitatge o local i, si escau, les rendes pendents de cobrament.
