Desahucio exprés

El desahucio exprés es la medida más rápida, y previsiblemente efectiva, en el caso de impago de la renta y resolver el contrato de alquiler, si se establece en el mismo y con solo interponer un requerimiento judicial o notarial previo.

El juicio de desahucio por falta de pago

El juicio de desahucio es un procedimiento que persigue la recuperación de un inmueble por parte del arrendador que se regula en e regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificada en este ámbito por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal y por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas. Se trata de un proceso sumario y especial, que puede articularse por falta de pago de las rentas, terminación del contrato de arrendamiento u otras causas establecidas legalmente, como el desahucio por precario.

Evolución legislativa

El juicio de desahucio por falta de pago ha sufrido un importante desarrollo legislativo y procesal durante los últimos años. No en vano, antes de la primera reforma podía tramitarse en procedimiento ordinario y, tras la agilización impuesta por la Ley 37/2011, es usual la ejecución como proceso monitorio.

Este último texto legal vino a eliminar, prácticamente, la vista en el juicio verbal. La razón radica en el plazo de diez días que se concede al arrendatario para pagar al arrendador o para oponerse. Sólo en este último caso se celebra aquélla. Si el demandado no opta por una u otra salida, el juicio sigue adelante y se lleva a cabo el lanzamiento. Así las cosas, un buen número de procedimientos de desahucio se efectúan sin necesidad de llevarse a cabo el juicio oral, con el consecuente beneficio para implicados y administración.

Por su parte, la Ley 4/2013 vuelve a mejorar el procedimiento, perfeccionando algunas fases y momentos. Modifica la redacción del artículo 440.3 de la LEC en los siguientes términos:

“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas…”.

Además y en caso de inexistencia de oposición, el lanzamiento se lleva a cabo en la fecha señalada en el decreto de admisión. Es decir, si el inquilino demandado no se opone a la petición del arrendador, se procede directamente al lanzamiento y, en su caso, a la reclamación de las cantidades adeudadas.

Los cambios introducidos por estas dos leyes, en resumen, consolidan y pulen el juicio de desahucio bajo procedimiento monitorio, agilizando el proceso y beneficiando, en especial, a los arrendadores afectados por impago de rentas. No obstante, debemos tener presente que sigue contemplándose la celebración de vista oral en caso de oposición, circunstancia que refuerza los derechos de defensa de los demandados.

La regulación de los contratos de arrendamiento

En la actualidad y en función de la fecha de firma contractual, existen cuatro normativas diferentes (leyes de arrendamientos urbanos de 1964, 1985, 1994 y la ley 4/2013, aplicable a los contratos firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la misma). Centrémonos en esta última y echemos un vistazo breve a sus novedades más destacadas:

⇒ Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Se vuelve imprescindible, para hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceras personas. Por ejemplo, si se compra una casa arrendada, el comprador sólo tiene la obligación de mantener al inquilino si el inmueble está registrado.

⇒ Refuerzo de la libertad de pactos. Las partes pueden acordar, libremente, la revisión de la renta a partir del tercer año, sin necesidad de someterse a las variaciones del IPC, que actúa con carácter supletorio.

⇒ Desistimiento por parte del inquilino. El arrendatario puede abandonar el inmueble en cualquier momento, con un mes de preaviso, siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma del contrato.

⇒ Tanteo y retracto. Las partes pueden acordar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

⇒ Recuperación del inmueble por el arrendador. Se ofrece con esta medida mayor seguridad a los propietarios que, transcurrido un año desde la firma del contrato, pueden recuperar el inmueble como vivienda habitual, para ellos o sus familiares más allegados. Eso sí, debe mediar un preaviso de dos meses.

⇒ Reducción de la duración de contratos y prórrogas. Se reduce a tres años la prórroga forzosa del contrato, que permite al inquilino prolongarlo más allá del tiempo pactado en el documento. La prórroga tácita también se reduce, en este caso a un año. De esta manera, la duración total de cualquier contrato de alquiler pasa a ser de cuatro años.

Consecuencias del impago. Registro de morosos y desahucios

Una de las medidas más llamativas, introducidas por la ley 4/2013, ha sido la creación del Registro de Sentencias Firmes de Impagos de Rentas de Alquiler. Este instrumento otorga una garantía extra a los propietarios, a la hora de escoger el arrendatario de su inmueble.

Las sentencias firmes en procedimientos de desahucio por impagos de rentas se inscriben en este registro, que pueden consultar los propietarios antes de alquilar su vivienda. De esta forma, obtienen información previa de los posibles arrendatarios y evitan contratar con personas que han incumplido obligaciones de pago en contratos precedentes, habiendo sido condenados por ello.

Conviene aclarar, no obstante, que la inscripción en el registro no tiene carácter permanente, pues se cancela automáticamente transcurridos seis años. Además, los arrendatarios morosos pueden solicitar la supresión en cualquier momento, tras abonar las cantidades adeudadas.

La nueva norma pone las cosas complicadas a los arrendatarios que no pagan sus rentas. Aparte del mencionado registro, la ley acelera los procedimientos de desahucio de estos inquilinos morosos. De esta forma, el propietario puede solicitar el desalojo con sólo una mensualidad impagada. Si en diez días hábiles el arrendatario no paga, alega o contesta el requerimiento, estará obligado a devolver inmediatamente el inmueble.

El impago de la renta puede desencadenar la resolución del contrato de alquiler, si se establece en el mismo y con solo interponer un requerimiento judicial o notarial previo. Es lo que algunos han venido a denominar “desahucio express”, una medida que no ha estado exenta de polémica.

Tramitación del procedimiento y facultades del arrendatario frente a un desahucio

En el juicio de desahucio por falta de pago de renta o cantidades asimiladas a ésta, el arrendador/demandante puede optar por solicitar únicamente la recuperación del inmueble o añadir a dicha entrega la reclamación de rentas o cantidades adeudadas.

En cualquier caso, la solicitud que se hace al órgano jurisdiccional es la misma en ambos supuestos.

De esta forma y tras el oportuno requerimiento al demandado para que desaloje la finca y, en su caso, pague las rentas, concluye el proceso sin que sea necesaria vista ni sentencia, cuando no exista oposición por parte del arrendatario. Es decir, se procede en tal caso y directamente a la ejecución del lanzamiento, igual que ocurre con la reclamación de las cantidades adeudadas.

No olvides que la intervención de abogado y procurador es obligatoria a la hora de interponer la demanda en este procedimiento. 

En la demanda debe indicarse si cabe la enervación.

En primer lugar, hemos de tener en cuenta que el arrendador tiene la opción de oponerse, en el plazo de diez días, al requerimiento notarial o judicial de desahucio (desahucio express). En este caso, será precisa una sentencia y el proceso se dilatará en el tiempo.

Si eres el demandante, recuerda que puedes dirigirte al mismo tiempo contra inquilino y fiador del contrato, siempre que este último exista y le hayas requerido el pago previamente.

Una vez admitida la demanda de desahucio, el secretario del órgano judicial dicta resolución conteniendo los siguientes aspectos:

⇒ Requerimiento al inquilino para que, en plazo de diez días, desaloje la finca, pague al arrendador, en su caso, la totalidad de las cantidades debidas o formule oposición con las alegaciones que considere oportunas.

⇒ Fecha de la eventual vista del juicio en caso de oposición y la del lanzamiento si no la hubiera. Igualmente, se notifica al demandando la ejecución inmediata del lanzamiento, en caso de no realizar ninguna de las acciones reseñadas en el apartado anterior.

El decreto que da por finalizado el juicio de desahucio por falta de pago impone las costas al demandado e indica las rentas a devengar tras la presentación de la demanda y hasta la entrega del inmueble.

Alternativas tiene el arrendatario, una vez presentada la correspondiente demanda de desahucio

• Enervar la acción de desahucio.

La enervación de desahucio es un derecho del arrendatario, por el que éste puede rehabilitar el contrato con el pago de las cantidades adeudadas y a requerimiento del juzgado. De darse tal situación, el contrato seguiría vigente, aunque sólo puede hacerse una vez.

Si el arrendador requirió el pago un mes antes de presentar la demanda, no puede desplegarse esta facultad enervadora.

• Oponerse a la demanda.

El juez, tras citar a juicio y escuchar a ambas partes en audiencia, decide sobre el asunto.

Una vez dictada la sentencia judicial con la resolución del contrato de arrendamiento, la fecha de ejecución del desahucio y la condena al arrendatario por el impago de rentas, éste tiene 20 días para realizar el pago de forma voluntaria.

En Garanley Abogados estamos a tu disposición para defender tus intereses, ya seas inquilino demandado o arrendador que deseas recuperar tu vivienda o local y, en su caso, las rentas pendientes de cobro.