La extinción de la copropiedad se produce con la división de la cosa común, desaparición de ésta, por la pérdida del derecho, vencimiento del plazo, acuerdo unánime de todos los cotitulares y por el cumplimiento de una condición resolutoria previamente pactada, entre otros motivos.
La copropiedad o condominio implica que la propiedad de un bien pertenece a una pluralidad de sujetos. El artículo 392 del Código Civil español es muy claro al respecto: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Esta figura la hemos heredado del derecho romano y se asemeja, por ejemplo, a las acciones de una sociedad anónima o a las participaciones de las sociedades limitadas.
A continuación, te explicamos en profundidad esta institución del ordenamiento jurídico español, deteniéndonos especialmente en las causas que motivan la extinción de la copropiedad de cualquier bien.
Resumen del artículo
Copropiedad: concepto y regulación
Puede que seas, junto con tus hermanos, titular de la antigua vivienda de tus padres o que conozcas un caso parecido en tu entorno. Pues bien, se trata de uno de los ejemplos más usuales de copropiedad. El condominio se caracteriza por las siguientes notas:
Varias personas titulares (físicas o jurídicas) y sin límite en el número.
Unidad del bien objeto del derecho. No se encuentra dividido en partes.
Cada copropietario posee una cuota indivisa del objeto o derecho, de la que puede disponer libremente.
Las copropiedades surgen por distintas situaciones: adjudicaciones de un bien a varios herederos, adquisiciones de inmuebles en conjunto por parejas de hecho, compras de viviendas como inversión etc.
Estas comunidades se rigen, en primer término, según lo pactado por las partes. En segundo lugar deben aplicarse las normas específicas de cada caso y, en defecto de ambas, se ha de acudir a lo establecido en el Código Civil.
Por tanto, la regulación de la copropiedad en el Código Civil (C.C.) tiene carácter dispositivo, ya que priman los acuerdos o pactos firmados por las partes, excepto cuando se trata de cláusulas relativas al derecho a ejercer la división y la libre disposición de cada partícipe.
Ten en cuenta estos aspectos fundamentales de la regulación del condominio en el C.C. español:
El concurso de los copropietarios es proporcional a sus respectivas cuotas.
Cada uno de los partícipes puede servirse del bien común, siempre que no perjudique el derecho del resto y disponga del mismo conforme a su destino.
Únicamente el condueño que renuncia a su parte en el dominio queda eximido de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común.
Ninguno de los titulares puede, sin consentimiento del resto, alterar el bien, aunque de las modificaciones se derivaran ventajas para todos.
Son válidos los pactos para conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, siempre que no exceda de diez años. El plazo puede prorrogarse por nueva convención.
Extinción de la copropiedad
El artículo 400 del C.C. señala que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. No obstante, no podrá exigirse dicha operación cuando de la misma resultase la inutilidad de la cosa para el uso al que se destina.
La actual crisis económica y los problemas que, en ocasiones, se generan en el seno de las comunidades están provocando un aumento en el número de extinciones de condominios. En muchos casos, se recurre a los acuerdos entre partícipes, para que uno de ellos se mantenga como titular en exclusiva, compensando a los restantes. No obstante, no siempre resulta pacífico el proceso. A veces, es necesario iniciar un procedimiento judicial de división de la cosa común o vender a un tercero la correspondiente participación.
Pero la división de la cosa común no es la única causa que extingue la comunidad. Anota estos otros motivos que disuelven el condominio:
Pérdida del derecho (usucapión, por ejemplo).
Desaparición de la cosa.
Acuerdo por unanimidad de todos los cotitulares.
Vencimiento del plazo.
Cumplimiento de la condición resolutoria acordada.
División del bien común en Cataluña
Si echas un vistazo a la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, podrás leer en su artículo 522-10 que “cualquier titular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad”. Sin embargo y como ocurre en el derecho común, es posible pactar la conservación de la cosa por un tiempo determinado no superior a diez años.
El procedimiento de división en la legislación catalana es el siguiente:
A falta de acuerdo para dividir la comunidad o para someterla a arbitraje, cualquiera de los copropietarios puede solicitar que sea la autoridad judicial la que realice el proceso de división.
Cuando la cosa sea un bien inmueble susceptible de constituirse en régimen de propieda horizontal (admite división material), se puede optar por dicha alternativa. Así, cada uno de los comuneros pasa a convertirse en propietario exclusivo de un bien, de manera proporcional a los derechos que ostentaba en la comunidad disuelta.
Otra opción es adjudicar a uno o más partícipes el derecho de usufructo sobre la cosa y al resto de comuneros la nuda propiedad.
Los cotitulares que poseen al menos las cuatro quintas partes de las cuotas pueden exigir al resto la adjudicación de la cosa, pagándoles el valor de sus respectivas aportaciones.
Si el objeto es indivisible o desmerece notablemente al escindirse, la adjudicación se realiza al cotitular que posea interés en el mismo. En caso de existir más de uno, al que tenga la participación mayor.
En los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, las comunidades pueden dividirse considerando una sola división la totalidad o una parte de los bienes.
Como puedes comprobar, son varias las alternativas posibles a la hora de extinguir un condominio. Sólo el asesoramiento profesional de un despacho de abogados con experiencia en la materia conseguirá aclarar tus indecisiones y todos los interrogantes que te asalten sobre esta cuestión.
