Copropietat immobiliària. Què fer per deixar de ser copropietaris?

L’extinció de la copropietat es produeix amb la divisió de la cosa comuna, desaparició d’aquesta, per la pèrdua de el dret, venciment del termini, acord unànime de tots els cotitulars i pel compliment d’una condició resolutòria prèviament pactada, entre altres motius.


La copropietat o condomini implica que la propietat d’un bé pertany a una pluralitat de subjectes. L’article 392 de el Codi Civil espanyol és molt clar al respecte: “hi ha comunitat quan la propietat d’una cosa o d’un dret pertany pro indiviso a diverses persones”. Aquesta figura l’hem heretat de el dret romà i s’assembla, per exemple, a les accions d’una societat anònima o a les participacions de les societats limitades.

A continuació, t’expliquem en profunditat aquesta institució de l’ordenament jurídic espanyol, nos especialment en les causes que motiven l’extinció de la copropietat de qualsevol bé.

Copropietat: concepte i regulació

Pot ser que siguis, juntament amb els teus germans, titular de l’antic habitatge dels teus pares o que coneguis un cas semblant al teu entorn. Doncs bé, es tracta d’un dels exemples més usuals de copropietat. El condomini es caracteritza per les següents notes:

  • Diverses persones titulars (físiques o jurídiques) i sense límit en el nombre.

  • Unitat del bé objecte del  dret. No es troba dividit en parts.

  • Cada copropietari posseeix una quota indivisa de l’objecte o dret, de la qual pot disposar lliurement.

Les copropietats sorgeixen per diferents situacions: adjudicacions d’un bé a diversos hereus, adquisicions d’immobles en conjunt per parelles de fet, compres d’habitatges com a inversió etc.

Aquestes comunitats es regeixen, en primer terme, segons el pactat per les parts. En segon lloc s’han d’aplicar les normes específiques de cada cas i, si no hi ambdues, s’ha d’acudir al que estableix el Codi Civil.

Per tant, la regulació de la copropietat en el Codi Civil (CC) té caràcter dispositiu, ja que prevalen els acords o pactes signats per les parts, excepte quan es tracta de clàusules relatives a el dret a exercir la divisió i la lliure disposició de cada partícip.

Tingues en compte aquests aspectes fonamentals de la regulació del condomini en el C.C. espanyol:

  • El concurs dels copropietaris és proporcional a les seves respectives quotes.

  • Cadascun dels partícips pot servir-se de el bé comú, sempre que no perjudiqui el dret de la resta i disposi de la mateixa conforme al seu destí.

  • Únicament el copropietari que renuncia a la seva part en el domini queda eximit de l’obligació de contribuir a les despeses de conservació de la cosa comuna.

  • Cap dels titulars pot, sense consentiment de la resta, alterar el bé, encara que de les modificacions es derivessin avantatges per a tothom.

  • Són vàlids els pactes per conservar la cosa indivisa per temps determinat, sempre que no excedeixi de deu anys. El termini es pot prorrogar per nova convenció.

Extinció de la copropietat

L’article 400 del C.C. assenyala que “cap copropietari estarà obligat a romandre en la comunitat. Cada un d’ells podrà demanar en qualsevol temps que es divideixi la cosa comuna “. No obstant això, no es pot exigir aquesta operació quan de la mateixa resultés la inutilitat de la cosa per a l’ús a què es destina.

L’actual crisi econòmica i els problemes que, de vegades, es generen en el si de les comunitats estan provocant un augment en el nombre d’extincions de condominis. En molts casos, es recorre als acords entre partícips, perquè un d’ells es mantingui com a titular en exclusiva, compensant als restants. No obstant això, no sempre resulta pacífic el procés. De vegades, cal iniciar un procediment judicial de divisió de la cosa comuna o vendre a un tercer la corresponent participació.

Però la divisió de la cosa comuna no és l’única causa que extingeix la comunitat. Anota aquests altres motius que dissolen el condomini:

  • Pèrdua de el dret (usucapió, per exemple).

  • Desaparició de la cosa.

  • Acord per unanimitat de tots els cotitulars.

  • Venciment del termini.

  • Compliment de la condició resolutòria acordada

Divisió del bé comú a Catalunya

Si fas un cop d’ull a la Llei 5/2006, de 10 de maig, de el Llibre Cinquè de el Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, podràs llegir en el seu article 522-10 que “qualsevol titular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar els seus motius, la divisió de l’objecte de la comunitat “. No obstant això i com passa en el dret comú, és possible pactar la conservació de la cosa per un temps determinat no superior a deu anys.

El procediment de divisió en la legislació catalana és el següent:

  • A falta d’acord per a dividir la comunitat o per sotmetre a arbitratge, qualsevol dels copropietaris pot demanar que sigui l’autoritat judicial la que realitzi el procés de divisió.

  • Quan la cosa sigui un bé immoble susceptible de constituir-se en règim de propietat horitzontal (admet divisió material), es pot optar per aquesta alternativa. Així, cada un dels comuners passa a convertir-se en propietari exclusiu d’un bé, de manera proporcional als drets que ostentava en la comunitat dissolta.

  • Una altra opció és adjudicar a un o més partícips el dret d’usdefruit sobre la cosa i a la resta de comuners la nua propietat.

  • Els cotitulars que posseeixen a el menys les quatre cinquenes parts de les quotes poden exigir a la resta l’adjudicació de la cosa, pagant-los el valor de les seves respectives aportacions.

  • Si l’objecte és indivisible o desmereix notablement a l’escindir-se, l’adjudicació es realitza al cotitular que tingui interès en el mateix. En cas d’existir més d’un, a què tingui la participació més gran.

  • En els casos de separació, divorci o nul·litat matrimonial, les comunitats poden dividir considerant una sola divisió la totalitat o una part dels béns.

Com pots comprovar, són diverses les alternatives possibles a l’hora d’extingir un condomini. Només l’assessorament professional d’un despatx d’advocats amb experiència en la matèria aconseguirà aclarir els teus indecisions i tots els interrogants que t’assaltin sobre aquesta qüestió.

0/5 (0 Reviews)
Comparte este artículo >>
Scroll to Top
More in Dret Civil
Quins béns es poden embargar?

La crisi econòmica ha contribuït a multiplicar el nombre d'embargaments en els últims anys. No tot el patrimoni de l'executat...

Close