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Adquisición de la propiedad a través del uso continuado de la cosa: la usucapión

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La usucapión, o prescripción adquisitiva, es una figura jurídica de origen romano, gracias a la cual, es posible convertirse en propietario de una cosa por la posesión continuada de la misma, durante un período de tiempo establecido legalmente.


Tal vez no sepas que acceder a la propiedad de una determinada cosa también es posible a través del uso continuado de la misma. La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es una institución jurídica de origen romano, que permite ser propietario de un determinado derecho real, si se ha poseído durante un período de tiempo establecido legalmente.

La usucapio del derecho romano

El origen de la usucapión lo encontramos en el derecho romano. Etimológicamente, la usucapio proviene de los términos latinos usu capere (coger por el uso). El ordenamiento de aquella época configuraba esta institución como un modo alternativo de adquisición de la propiedad. Se entendía que el uso continuado otorgaba una auctoritas sobre la cosa en cuestión.

Sin embargo, la usucapio romana exigía importantes y destacados requisitos. En primer lugar, no se podía usucapir por cualquier motivo, sólo por uno social y civilmente justificado. En segundo término, era imprescindible la existencia de buena fe. Esta figura jurídica no suponía un despojo al anterior titular de la propiedad, ya que éste no se oponía a la situación de hecho.

La institución jurídica de la usucapio fue revolucionaria en el mundo romano, pues ayudó a esclarecer muchos casos y a resolver litigios sobre propiedad que se eternizaban en el tiempo. La institución no se aplicaba sobre todas las cosas, sólo podía desplegarse sobre las res habilis (cosas idóneas o usucapibles).

Otros requisitos de la usucapio romana eran la iusta causa y la bona fides, tal y como decíamos anteriormente. La primera estaba relacionada con la existencia de una relación negocial entre usucapiente y titular anterior. Por su parte, la bona fides se basaba en la convicción por el adquirente, en el momento de entrar en posesión de la cosa, de no dañar derechos de otras personas.

Regulación actual

El término “usucapión” no aparece en el articulado del Código Civil. Sin embargo, el precepto 1930 establece: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.

La usucapión o prescripción adquisitiva implica la adquisición automática de la cosa, sin necesidad de una declaración judicial del derecho. El poseedor se convierte en propietario, tras consumarse el plazo establecido legalmente. Por el contrario, si se promoviera juicio sobre la propiedad, la usucapión sí debería ser probada.

Ten en cuenta también que la usucapión posee carácter retroactivo. Esto quiere decir que, una vez consumido el plazo, se entiende que la adquisición del derecho se produjo al inicio de aquélla.

Son susceptibles de usucapión todas las cosas que se hallen dentro del comercio de los hombres. Por otra parte, la prescripción adquisitiva exige una serie de requisitos en la posesión. En consecuencia y para que el poseedor se convierta en propietario, deben darse algunas circunstancias especiales, que analizamos a continuación:

  • En concepto de dueño.

Significa que el poseedor ha de tener la disposición de hecho del inmueble o cosa y ejercerla como si fuera el dueño.

  • Pública y pacífica.

La posesión debe ejercerse de forma que pueda ser conocida, es decir, sin clandestinidad. Tampoco puede existir violencia.

  • Continuada.

La posesión debe ser continuada, es decir, no haber sufrido interrupciones.

La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria. En la primera se exige buena fe y justo título. El plazo que se establece es de 10 años para bienes inmuebles y de 20 si el propietario reside en el extranjero. Por su parte, la extraordinaria no exige ninguna de las dos premisas antes reseñadas y el plazo que se requiere es de 30 años para bienes inmuebles y de 6 para bienes muebles.

Para que pueda existir usucapión es preciso que no se dé una acción en contra de la posesión por parte del titular del derecho.

La usucapión se justifica en base a dos teorías distintas:

  • Objetiva.

El fundamento de la figura se halla en la seguridad que aporta a las relaciones jurídicas, al consolidar las titularidades aparentes.

  • Subjetiva.

Justifica la existencia de la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real, por parte del titular del mismo. Cuando éste logra demostrar la inexistencia de la voluntad de renuncia, la usucapión pierde su razón de ser.

El Tribunal Supremo y la usucapión “contra tábulas”

Recientemente, el Tribunal Supremo ha fijado la doctrina a aplicar en relación con la usucapión “contra tábulas”.  Seguramente estés preguntándote qué significa este concepto. Pues bien, el mismo hace referencia a la adquisición de la propiedad por su uso continuado durante un tiempo concreto y en contra de lo recogido en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal ha sentenciado que debe regir lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, frente a lo recogido en el 1.949 del Código Civil. La razón es que este último debe considerarse derogado.

La Ley Hipotecaria acoge dos situaciones diferentes y una regulación distinta de la anterior, en relación con la prescripción adquisitiva frente al tercero original. La usucapión “contra tábulas” plantea la cuestión de si puede ser usucapido por la posesión un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Esta idea se contrapone con la de usucapión “secundum tábulas”, según la cual, el titular del derecho inscrito se beneficia de la presunción de posesión con justo título, pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe, durante el tiempo de vigencia del asiento y de los antecesores de quienes traiga causa.

El tema de la usucapión y, en general, los litigios sobre propiedades son cuestiones complejas, que requieren de pormenorizados análisis por parte de profesionales del derecho. Si te encuentras inmerso en uno de estos asuntos, plantea tus dudas a tu abogado civilista de confianza.

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