Comprar un inmueble, ya sea una vivienda o un local, requiere cumplir una serie de trámites legales ineludibles. Dichas premisas se suceden en tres momentos distintos: antes, durante y después de la compraventa propiamente dicha.
Las operaciones de compraventa de viviendas y locales en España comienzan a recuperarse tras la crisis. A mediados de 2016 nos encontramos con cifras análogas a las registradas durante el primer trimestre de 2008. Son muchas las familias que se animan a dar el paso, a pesar de que los precios también se incrementan respecto a años precedentes. Si eres una de las miles de personas de nuestro país que tiene la intención o va a comprar una propiedad próximamente, te recordamos brevemente los trámites legales que debes observar y cumplir, para completar con éxito el proceso de adquisición.
Las gestiones legales precisas para comprar cualquier inmueble pueden englobarse en tres fases diferentes:
Resumen del artículo
Diligencias previas a la compraventa
Antes de comprar, debes tener en cuenta algunas precauciones y ciertos requisitos legales. Es el caso del depósito de reserva. Es usual que, una vez decidido el inmueble a adquirir por parte del comprador, se proceda a realizar una de estas consignaciones, para entregarse al agente inmobiliario o abogado como muestra de buena fe. Se trata de una cantidad que se confía en custodia a la inmobiliaria, para que reserve la vivienda o local al interesado. Dicha cantidad es variable en función del valor de compraventa, aunque oscila entre los 3.000 y los 12.000 euros. En el contrato de reserva deben reflejarse los datos personales de las partes, documentos acreditativos, precio de venta y resto de estipulaciones acordadas. Te aconsejamos no pagar el depósito directamente al vendedor.
Por otro lado, recuerda que éste debe proporcionarte una copia de la escritura notarial, para acreditar que realmente es el propietario del piso o local. En este documento figuran los datos relativos al Registro de la Propiedad.
Con dicha información, proporcionada por el propietario, debes dirigirte al Registro y solicitar una nota simple informativa del inmueble en cuestión. Con la misma, podrás constatar que la propiedad está libre de embargos, hipotecas, deudas, condiciones resolutorias o cualquier tipo de carga.
Es frecuente que aparezcan hipotecas en las notas simples. Si es el caso, debes valorar, como comprador, si te interesa subrogarte o no. ¿Qué implica la aceptación de la subrogación?. Si accedes, te conviertes en deudor/a, frente a la entidad financiera, de la cantidad que resta por pagar. Otra opción es que contrates tu propio préstamo hipotecario.
Una cuestión importante es la cuota a pagar a la comunidad de propietarios, caso de existir esta última. Es aconsejable comprobar de antemano que los pagos están al día y, en su caso, determinar los atrasos pendientes.
Igualmente, debes solicitar al vendedor el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), para conocer el estado de pago de este tributo.
En las compraventas de inmuebles es común que, antes de la escritura pública, se firme un contrato privado, también llamado precontrato, entre ambas partes. Recuerda, no obstante, que no es obligatorio. Eso sí, a pesar de este último detalle, es preceptivo ejecutar todo lo pactado en el mismo. Un documento de estas características no es suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Para efectuar esta última, es imprescindible la correspondiente escritura pública.
En el contrato debe establecerse el precio del inmueble, las arras o señal y los plazos que se pacten.
En cuanto a la plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), ten presente que, si no existe pacto en contrario, corre a cargo del vendedor.
Escritura pública de compraventa
Se trata del documento público otorgado ante notario, en el que se refleja la compraventa realizada. Ofrece interesantes ventajas, que la diferencian de un documento privado: aporta fehaciencia y seguridad jurídica. Como señalamos anteriormente, es requisito imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y poder garantizar así la pertenencia frente a terceros.
La escritura pública exige la contratación de un notario, por lo que debes tener bien presentes los gastos a asumir en concepto de honorarios, aparte de los de inscripción.
La seguridad jurídica que aporta una escritura pública se manifiesta en una serie de comprobaciones realizadas por el notario:
- Identidad, capacidad y legitimación de comprador y vendedor.
- Datos catastrales (se solicita la acreditación de la referencia catastral de la vivienda y certificado gráfico-descriptivo que se incorpora a la escritura).
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Advertencias de vicios ocultos y obligaciones fiscales. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Plusvalía Municipal etc.
- Identificación de titulares reales en caso de sociedades mercantiles.
- Revisión y estudio del pago.
- Verificación del título del vendedor.
- Constatación del estado arrendaticio de la vivienda.
Diligencias posteriores a la compra
Una vez adquirido el inmueble por escritura pública, debes abonar los oportunos tributos (IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) e inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
Para pagar los impuestos dispones, por lo general, de 30 días o un mes desde la fecha de la escritura pública.
Es importante tener presente que los trámites legales difieren cuando hablamos de inmuebles de nueva construcción, viviendas protegidas etc. Para solventar las dudas que puedan surgir en cada caso concreto, es aconsejable dirigirse a un despacho de abogados competente en esta materia y plantearles todas las cuestiones oscuras, antes de tomar una decisión. La adquisición de una vivienda o un local son operaciones clave en la vida de cualquier ser humano y no conviene jugársela firmando cláusulas contractuales que no entendemos o saltarse trámites legales esenciales para el buen fin de la operación.
En Garanley Abogados contamos con un equipo con dilatada experiencia en este ámbito, dispuesto a asesorarte y orientarte en torno a cualquier aspecto relacionado con la compraventa de propiedades. Estamos a tu servicio para defender tus derechos.
