Al margen del precio del inmueble, la compraventa de una vivienda lleva aparejados otros desembolsos complementarios. Los impuestos, los gastos de notaría y los de registro son algunos de ellos.
Si has comprado una vivienda, nueva o usada, conoces a la perfección el esfuerzo y sacrificio que conlleva, además de los gastos que genera ese negocio jurídico. Sin duda, se trata de la inversión más importante a la que hacen frente la mayor parte de los ciudadanos en sus vidas. Si estás pensando en adquirir un inmueble próximamente e ignoras los pasos a seguir, o el coste extra que debes asumir, te recomendamos que contactes con un abogado especialista en la materia. Este profesional te informará de los trámites previos y te orientará en todo el proceso. El artículo 1445 del Código Civil establece que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.” Por otra parte, en este mismo texto legal se establece que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida, según lo establecido. Pero aparte de este desembolso, el negocio jurídico acarrea una serie de gastos, que desmenuzamos a continuación.
Resumen del artículo
Impuestos de compraventa de vivienda
La compraventa de una vivienda tiene repercusiones fiscales evidentes. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debe abonarse por el comprador cuando adquiere un inmueble usado. Por su parte, el I.V.A. ha de pagarse cuando el piso o la casa son nuevos. Pero la cosa no queda ahí, no podemos ignorar la Plus Valía o, ya como propietarios, el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.).
Debes saber que este impuesto varía, en función de la comunidad autónoma en la que residas. Ronda el 6 ó 7 por ciento del precio de venta que figura en la escritura pública de compraventa. En Cataluña, el tipo que se aplica sobre transmisiones y derechos reales sobre inmuebles urbanos es, desde el 1 de agosto de 2013, del 10 por ciento. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es un tributo de naturaleza indirecta que grava: Transmisiones patrimoniales onerosas. Operaciones societarias. Actos jurídicos documentados.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.)
Como señalamos anteriormente, en caso de viviendas de nueva construcción, el comprador debe pagar el I.V.A. Se aplica un tipo del 10 por ciento para viviendas, del 21 por ciento para locales, garajes y trasteros y del 4 por ciento para viviendas de protección oficial. Este I.V.A. del 10 por ciento es uno de los más bajos de Europa. Así, en Luxemburgo es del 15 por ciento, en Reino Unido o Francia es del 20 por ciento y en Dinamarca, Finlandia o Suecia llega al 25 por ciento.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
De manera general y siempre que la compraventa de una vivienda esté sujeta al I.V.A., también ha de abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.). Quedan sujetos a este tributo: documentos notariales que tienen por objeto cantidades o cosas evaluables económicamente, documentos mercantiles o documentos administrativos y judiciales. El tipo a aplicar varía en función de la comunidad autónoma de residencia y del tipo de documento.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía)
Se trata de un tributo municipal, que se abona al ayuntamiento en cuyo término municipal se halla la vivienda, el local o el garaje en cuestión. Este impuesto grava el incremento de valor del terreno, durante el tiempo en el que el vendedor ha sido propietario del inmueble. Se paga cuando se transmite éste, ya sea por venta, donación o herencia. El vendedor es el encargado de pagar este tributo, cuando se trata de una compraventa. No obstante, las partes pueden pactar otra cosa, aunque el vendedor nunca pierde la consideración de sujeto pasivo. En caso de herencia o donación, quien abona la Plus Valía es el adquirente.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.)
Una vez que te conviertes en propietario de una vivienda, debes saber que tienes la obligación de pagar, anualmente, el Impuesto de Bienes Inmuebles. Es un tributo local y que se halla sobre el valor catastral que posee la vivienda en cuestión.
Gastos de notaría
Debes tener presente que un notario es el encargado de certificar el cambio de la propiedad y de otorgar la escritura pública de compraventa. Este trámite significa también desembolsar una cierta cantidad de dinero. Los honorarios dependen del valor del inmueble y se calculan con arreglo a un arancel fijado por el Gobierno. Las escrituras de compraventa de viviendas gozan de bonificación respecto del arancel ordinario. El Código Civil establece que el gasto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corre a cargo del vendedor y el coste de la primera copia es de cuenta del comprador. En cualquier caso, cabe la posibilidad de acuerdo entre las dos partes y, en su defecto, siempre deberá aplicarse lo establecido en el artículo 1.455 del C.C.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad lleva aparejado el pago de una cantidad, en concepto de honorarios del registrador. Como en el caso de los notarios, esas cuantías están fijadas por el Gobierno por medio de Real Decreto y varían en función del importe objeto de transmisión, es decir, del importe de la vivienda. La inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad también goza de bonificaciones especiales. Estos honorarios por la inscripción del inmueble a nombre del comprador han de ser abonados por éste, salvo acuerdo con el vendedor en sentido contrario.
Otros gastos
También debes tener presentes otros gastos de tramitación, como el cambio de titular de la vivienda en el Catastro y la verificación previa de la titularidad o de las cargas del inmueble. En definitiva, deberías tener presentes todos estos gastos a la hora de hacer cuentas o de planificar la adquisición de cualquier vivienda, al margen del propio precio de ésta y de si eliges un crédito hipotecario como forma de pago.
