Tus derechos como inquilino de una vivienda

Conocer tus derechos como inquilino resulta fundamental en nuestros días. Ten en cuenta que los alquileres de viviendas se han disparado en los últimos años debido a la crisis económica, porque la inestabilidad laboral obliga a realizar cambios de residencia cada poco tiempo.

Si en algún momento de tu vida has vivido de alquiler, seguro que conoces los derechos y obligaciones de los inquilinos de cualquier vivienda. Sin embargo, debes tener presente que la ley es un ente vivo que se actualiza constantemente, evoluciona y se adapta a los cambios sociales de manera, más o menos, vertiginosa.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 29/1994, de 24 de noviembre) es uno de los textos que recoge los derechos de los arrendatarios e inquilinos en nuestro país. Sin embargo, dicha norma ha sufrido dos recientes modificaciones. En 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas y en 2015 se aprobó la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, que igualmente modificó levemente la LAU.

Es importante que recuerdes estas dos normas, porque tras la entrada en vigor de las mismas se alteran (con la Ley de 2013 especialmente) los derechos de los inquilinos de viviendas. Así pues, nos encontramos con tres regímenes diferentes: el aplicable a los contratos de arrendamientos urbanos celebrados el 5 de junio de 2013 o anteriormente, el que se establece entre el 6 de junio de 2013 y el 30 de marzo de 2015 y, por último, el que extiende sus efectos a partir del 1 de abril de 2015.

Teniendo en cuenta estas premisas, a continuación te ofrecemos un análisis de los principales derechos que amparan a los inquilinos y arrendatarios de viviendas en nuestro país a día de hoy:

Adquisición preferente de la vivienda

Imagina que el propietario decide poner a la venta el piso en el que resides como inquilino. Como arrendatario que eres, tienes preferencia para adquirir ese inmueble frente a terceras personas. No obstante y con los cambios legislativos de 2013, puedes renunciar a tal derecho, siempre que lo indiques de forma expresa en el contrato. Si pactas dicha renuncia, el arrendador debe comunicarte su intención de vender la casa treinta días antes, como mínimo, de la formalización del contrato de compraventa.

El derecho a la adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino se manifiesta de dos formas:

• Derecho de tanteo. Lo ejerce el inquilino en un plazo no superior a treinta días naturales, desde la notificación que le hace el propietario del inmueble.

• Derecho de retracto. Se efectúa, en el mismo plazo, cuando el arrendador hubiera omitido la notificación al arrendatario, cuando no la hubiera realizado en tiempo o cuando la misma careciera de alguno de los requisitos exigidos legalmente.

Desistimiento y negociación de la duración

Aunque firmes un contrato de un año de duración, puedes concluirlo después de seis meses, siempre y cuando lo comuniques al propietario con un preaviso mínimo de treinta días. Las partes podéis acordar la posibilidad de establecer una indemnización para estos casos de desistimiento.

Otro de tus derechos como inquilino es el de negociar la duración de la relación contractual y la renta a pagar. Si hubieras pactado una duración del contrato inferior a tres años, llegado el vencimiento éste se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales, hasta alcanzar una duración mínima de tres años. Eso sí, ten en cuenta que dicha prórroga quedaría sin efecto cuando el arrendador te comunicase la necesidad de ocupar el inmueble para destinarlo a vivienda habitual suya o de sus familiares más próximos. Si el propietario no ocupara la casa después de tres meses tras la extinción de la relación, estaría obligado a reponerte los derechos de uso y disfrute de la misma por un nuevo período de tres años, a los que se añadiría el correspondiente resarcimiento, aunque podrías optar por una indemnización equivalente al importe de la renta por los años que restaran hasta completar cinco.

Reformas

No olvides que tienes derecho a solicitar del arrendador la reparación de los elementos precisos para la conservación de la casa en las condiciones de habitabilidad pactadas entre ambos. Además, puedes realizar obras en el inmueble alquilado, siempre y cuando cuentes con el consentimiento expreso y por escrito del propietario y aquéllas no afecten a la estabilidad o seguridad de la vivienda. En este caso, tienes la opción de pactar con tu casero una rebaja en el precio del alquiler que compense el coste de las reformas realizadas.

Recuerda igualmente que tienes derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del inmueble que se vea afectado por obras de mejora emprendidas por el propietario, cuando aquéllas duren más de veinte días. El arrendador tiene la obligación de informarte con tres meses de antelación en torno a la naturaleza, duración y coste de las mismas.

Cuando el arrendatario, cónyuge de éste o familiar con el que conviva sufra alguna discapacidad o sea mayor de setenta años se pueden efectuar, previa notificación al propietario, las reformas de acondicionamiento precisas para emplear el inmueble de manera adecuada a la situación personal del discapacitado. Los cambios no han de afectar a servicios comunes ni a la estabilidad o seguridad del piso o bloque.

Cambio de propietario

Si el piso del que eres inquilino está inscrito en el Registro de la Propiedad, puedes mantener dicho estatus a pesar del cambio de propietario del inmueble. Si el adquirente de la casa tiene la intención de utilizarla y no se hallaba registrada, estás en el derecho de exigir que te dejen en la misma otros tres meses, pagando las rentas al nuevo propietario. Igualmente, tienes la posibilidad de pedir una indemnización por daños y perjuicios al vendedor.

Cesión de la vivienda

El arrendatario puede ceder la vivienda a determinados familiares directos (descendientes o cónyuge no separado legalmente), siempre que la misma se halle inscrita en el Registro de la Propiedad. En los casos de separación, divorcio o nulidad, la voluntad del cónyuge  a quien se haya atribuido el uso del inmueble deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde la notificación de la sentencia, acompañando copia de dicha resolución judicial o de parte de la misma que afecte a la utilización de la vivienda.

Únicamente es posible subarrendar la vivienda de manera parcial y previo consentimiento del propietario.

Recuperación de la fianza

Siempre que el inmueble quede en buen estado y no haya pagos pendientes, el propietario debe devolverte, al finalizar el contrato, la fianza depositada al comienzo del mismo.

Inviolabilidad del domicilio

La Constitución Española consagra la inviolabilidad del domicilio. El inquilino, por tanto, puede denunciar a toda persona que conculque dicho derecho, incluido el arrendador.

Recibos o justificantes de pago

Recuerda, por último, que tienes derecho a exigirle a tu casero la entrega de los recibos o justificantes acreditativos de los pagos realizados.

El número de alquileres se ha disparado en España en los últimos años, recortando la distancia con los inmuebles en propiedad. Conocer tus derechos como inquilino resulta fundamental en la actualidad, pues la crisis y la inestabilidad laboral propician continuos cambios de residencia. Consultar a un despacho de abogados especializado, como Garanley, es la mejor opción a la hora de resolver dudas en torno a tus derechos y obligaciones como arrendador. No dudes en contactarnos.