El contrato de arrendamiento de temporada es uno de los más populares en nuestro país. Colma una necesidad temporal del inquilino, pone énfasis en los acuerdos entre las partes firmantes y no está sometido a límites máximos o mínimos.
Existe cierta confusión a la hora de diferenciar tres tipos de arrendamientos: los de viviendas, los empleados para usos distintos del de vivienda y los turísticos. En el presente artículo nos centramos en el segundo de ellos y, concretamente, en los popularmente conocidos como “arrendamientos de temporada”, para referirnos a los otros dos conceptos.
Imagina que, por circunstancias laborales, tu empresa te destina a otra ciudad durante unos meses. La distancia del nuevo puesto de trabajo a tu domicilio es considerable y, por ello, decides alquilar un piso en la localidad de destino, de forma transitoria, ocasional y hasta que tu compañía decida tu vuelta al centro de trabajo en el que se halla tu plaza. Pues bien, el contrato de alquiler que debes firmar en este caso es el correspondiente a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Resumen del artículo
Arrendamiento de temporada para uso distinto del de vivienda
Este precepto de la LAU señala que “tendrán esta consideración (arrendamientos para uso distinto del de vivienda) los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”, además de los que se firmen para ejercer, en la finca en cuestión, actividades industriales, mercantiles, profesionales, docentes, asistenciales, recreativas etc.
Por consiguiente, la legislación diferencia los arrendamientos de viviendas (art. 2 de la LAU) de los alquileres por temporadas (art. 3 de la LAU), porque considera que unos y otros deben estar sometidos a grados de protección diferentes.
Arrendamientos de viviendas y arrendamientos de temporada: diferencias
Mientras los primeros son contratos que recaen sobre viviendas urbanas habitables y con el fin de satisfacer una necesidad indefinida o permanente del inquilino, los arrendamientos de temporada no persiguen que el inmueble se convierta en un «hogar estable» para el arrendatario, sino en un simple alojamiento transitorio y con aspiraciones de temporalidad.
Por tanto, la diferencia entre uno y otro concepto no radica sólo en la duración del contrato. La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargado de reiterar que ese aspecto no califica por sí mismo el tipo de alquiler ante el que nos encontramos. Para que exista un arrendamiento de temporada es necesario que la ocupación del inquilino sea ocasional y que la firma del contrato no se efectúe por la necesidad del mismo de establecer en el inmueble su hogar habitual, sino para ocuparlo por un tiempo determinado y en función de otro tipo de circunstancias.
Arrendamientos de temporada y arrendamientos turísticos: diferencias
Si te han quedado claros los dos conceptos anteriores, analicemos ahora un tercero: el arrendamiento turístico. La reforma de la LAU de 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) excluyó de su ámbito aquellos arrendamientos de temporada que, aún sin ser el arrendador un empresario, se equiparan a los turísticos. En concreto, el artículo 5 e) de la LAU establece: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: …e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Para que un arrendamiento de temporada se considere “turístico” y, por consiguiente, quede excluido del ámbito de aplicación de la LAU, deben darse las siguientes premisas:
- Afecta a la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, para ser utilizada de forma inmediata.
- Es comercializado y publicitado en canales de oferta turística.
- Posee un fin lucrativo.
- Está sometido a un régimen y normativa sectorial específicos.
En los arrendamientos de temporada se cede el uso temporal de un inmueble y el arrendador no presta servicios complementarios. En los turísticos, sin embargo, el propietario ofrece algunos beneficios complementarios propios de establecimientos hoteleros, como limpieza, recepción, ropa de cama, etc.
Régimen de los contratos de arrendamiento por temporada
Los contratos de temporada se rigen, en primer término, por lo que estipulen propietario e inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente obliga en lo referente a la fianza. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc. No existe, a diferencia de los arrendamientos de viviendas, una duración máxima o una mínima en este tipo de contratos.
Como decimos, arrendador y arrendatario sí deben someterse, desde el principio, a lo establecido en la LAU en materia de fianza. Y ésta (puede que el siguiente dato lo desconozcas) debe comprender dos mensualidades, tal y como estipula el artículo 36 del texto legal: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
El contrato de temporada puede efectuarse por escrito o de forma verbal, tal y como señala el precepto 37 de la ley.
Los aspectos no acordados por las partes se rigen por lo establecido en la LAU y, supletoriamente, por las normas del Código Civil.
Si eres propietario o inquilino y te ves en la obligación de firmar un contrato de arrendamiento de temporada, te aconsejamos acudir a un despacho de abogados matrimonialistas y dejar bien claros los siguientes extremos en el documento:
- El arrendatario no persigue una ocupación indefinida del inmueble, ni desea establecer en el mismo su vivienda habitual.
- Si eres inquilino, haz referencia a la localización de tu domicilio habitual y si te hallas empadronado en el mismo.
- En idéntico caso, describe el motivo del arrendamiento y su temporalidad, además de la duración del contrato laboral si, por ejemplo, el alquiler se debe a razones de trabajo.
Con todos estos aspectos reflejados de forma pormenorizada en el correspondiente documento y, acordados por ambas partes, será más probable un resultado satisfactorio al concluir la relación contractual. No dejes nada a la improvisación y ata bien todos los cabos, ten en cuenta que en este ámbito los desencuentros y divergencias entre propietarios e inquilinos suelen ser usuales. Se trata, simplemente, de colmar las necesidades de ambos, recogiendo todos y cada uno de los elementos que conforman el contrato de temporada.
