Comprar un immoble, ja sigui un habitatge o un local, requereix complir una sèrie de tràmits legals ineludibles. Aquestes premisses es succeeixen en tres moments diferents: abans, durant i després de la compravenda pròpiament dita.
Les operacions de compravenda d’habitatges i locals a Espanya comencen a recuperar-se després de la crisi. A mitjan 2016 ens trobem amb xifres anàlogues a les registrades durant el primer trimestre de 2008. Són moltes les famílies que s’animen a fer el pas, tot i que els preus també s’incrementen respecte a anys precedents. Si ets una de les milers de persones del nostre país que té la intenció o va a comprar una propietat pròximament, et recordem breument els tràmits legals que has d’observar i complir, per completar amb èxit el procés d’adquisició.
Les gestions legals necessàries per comprar qualsevol immoble poden englobar-se en tres fases diferents:
Resumen del artículo
Diligències prèvies a la compravenda
Abans de comprar, has de tenir en compte algunes precaucions i certs requisits legals. És el cas del dipòsit de reserva. És usual que, un cop decidit el immoble a adquirir per part de comprador, es procedeixi a realitzar una d’aquestes consignacions, per lliurar-se a l’agent immobiliari o advocat com a mostra de bona fe. Es tracta d’una quantitat que es confia en custòdia a la immobiliària, perquè reservi l’habitatge o local a l’interessat. Aquesta quantitat és variable en funció de la valor de compravenda, tot i que oscil·la entre els 3.000 i els 12.000 euros. En el contracte de reserva s’han de reflectir les dades personals de les parts, documents acreditatius, preu de venda i la resta d’estipulacions acordades. T’aconsellem no pagar el dipòsit directament a venedor.
D’altra banda, recorda que aquest ha de proporcionar-te una còpia de l’escriptura notarial, per acreditar que realment és el propietari de el pis o local. En aquest document hi figuren les dades relatives al Registre de la Propietat.
Amb aquesta informació, proporcionada pel propietari, has de dirigir al Registre i sol·licitar una nota simple informativa de l’immoble en qüestió. Amb la mateixa, podràs constatar que la propietat està lliure d’embargaments, hipoteques, deutes, condicions resolutòries o qualsevol tipus de càrrega.
És freqüent que apareguin hipoteques a les notes simples. Si és el cas, has de valorar, com a comprador, si t’interessa subrogarte o no. Què implica l’acceptació de la subrogació ?. Si accedeixes, et converteixes en deutor / a, enfront de l’entitat financera, de la quantitat que resta per pagar. Una altra opció és que contractis el teu propi préstec hipotecari.
Una qüestió important és la quota a pagar a la comunitat de propietaris, cas d’existir aquesta última. És aconsellable comprovar per endavant que els pagaments estan a el dia i, si escau, determinar els endarreriments pendents.
Igualment, has de sol·licitar al venedor l’últim rebut de l’IBI (Impost de Béns Immobles), per conèixer l’estat de pagament d’aquest tribut.
En les compravendes d’immobles és comú que, abans de l’escriptura pública, es signi un contracte privat, també anomenat precontracte, entre les dues parts. Recorda, però, que no és obligatori. Això sí, tot i aquest últim detall, és preceptiu executar tot el que s’ha pactat en el mateix. Un document d’aquestes característiques no és suficient per a la inscripció en el Registre de la Propietat. Per efectuar aquesta última, és imprescindible la corresponent escriptura pública.
En el contracte s’ha d’establir el preu de l’immoble, les arres o senyal i els terminis que es pactin.
Pel que fa a la plusvàlua (Impost Municipal sobre l’Increment de Valor dels terrenys de naturalesa urbana), tingues present que, si no hi ha pacte en contra, va a càrrec del venedor.
Escriptura pública de compravenda
Es tracta del document públic atorgat davant notari, en el qual es reflecteix la compravenda realitzada. Ofereix interessants avantatges, que la diferencien d’un document privat: aporta fehaciencia i seguretat jurídica. Com hem assenyalat anteriorment, és requisit imprescindible per a inscriure l’habitatge en el Registre de la Propietat i poder garantir així la pertinença davant de tercers.
L’escriptura pública exigeix la contractació d’un notari, de manera que has de tenir ben presents les despeses a assumir en concepte d’honoraris, a part dels d’inscripció.
La seguretat jurídica que aporta una escriptura pública es manifesta en una sèrie de comprovacions realitzades pel notari:
- Identitat, capacitat i legitimació de comprador i venedor.
- Dades cadastrals (se sol·licita l’acreditació de la referència cadastral de l’habitatge i certificat gràfic-descriptiu que s’incorpora a l’escriptura).
- Certificat d’eficiència energètica.
- Cèdula d’habitabilitat
- Advertiments de vicis ocults i obligacions fiscals. Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, Plusvàlua Municipal etc.
- Identificació de titulars reals en cas de societats mercantils.
- Revisió i estudi del pagament.
- Verificació del títol de venedor.
- Constatació de l’estat arrendatici de l’habitatge.
Diligències posteriors a la compra
Un cop adquirit l’immoble per escriptura pública, has d’abonar els oportuns tributs (IVA o Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats) i inscriure la compra al Registre de la Propietat.
Per pagar els impostos disposes, generalment, de 30 dies o un mes de la data de l’escriptura pública.
És important tenir present que els tràmits legals difereixen quan parlem d’immobles de nova construcció, habitatges protegits etc. Per solucionar els dubtes que puguin sorgir en cada cas concret, és aconsellable dirigir-se a un despatx d’advocats competent en aquesta matèria i plantejar-los totes les qüestions fosques, abans de prendre una decisió. L’adquisició d’un habitatge o un local són operacions clau en la vida de qualsevol ésser humà i no convé jugar-se-signant clàusules contractuals que no entenem o saltar-tràmits legals essencials per al bon fi de l’operació.
En Garanley Advocats comptem amb un equip amb dilatada experiència en aquest àmbit, disposat a assessorar-te i orientar-te al voltant de qualsevol aspecte relacionat amb la compravenda de propietats. Estem al teu servei per defensar els teus drets.
