Categorías Dret Civil

La fiança en els contractes d’arrendament

La fiança és una garantia que s’estableix a favor  de l’arrendador i que obliga legalment, a l’arrendatari, a dipositar certa quantitat en metàl·lic a l’hora de formalitzar el contracte d’arrendament. Equival a un o dos mesos de renda i és preceptiva per a la validesa de la relació jurídica.


La fiança sempre ha estat un dels punts més conflictius entre llogaters i propietaris en els contractes d’arrendament d’habitatges. Segurament tens alguna experiència, bona o dolenta, al respecte. A continuació, anem a explicar-te detalladament aquesta figura, regulada en la Llei d’Arrendaments Urbans.

Què és i per a què serveix la fiança

La fiança és una garantia a favor l’arrendador, per mitjà de la qual, el llogater / arrendatari ha de dipositar certa quantitat en metàl·lic a l’hora de formalitzar el contracte d’arrendament. Has de saber que té caràcter obligatori, és a dir, no és possible formalitzar un lloguer sense prestar la fiança, perquè en cas contrari la relació jurídica no seria vàlida. Així queda establert en l’article 36 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).

Segons la legislació espanyola, la fiança serà equivalent a una mensualitat de la renda en cas d’arrendaments d’habitatges i de dos quan es tracti de lloguers per a usos diferents. A més, durant els tres primers anys de contracte no serà possible actualitzar aquesta garantia. No obstant això, en cada pròrroga l’arrendador podrà sol·licitar un increment de la mateixa i l’arrendatari una disminució, fins arribar a el valor d’una o dues mensualitats, segons correspongui.

Com acabes de comprovar, la fiança és una garantia a favor l’arrendador. Es tracta d’una obligació legal d’un o dos mesos, segons els casos. No obstant això i al marge, arrendador i arrendatari poden subscriure un altre tipus de garanties que protegeixin el propietari. En concret i en el precepte 36.5 de la LAU s’estableix: “Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia de compliment per l’arrendatari de les seves obligacions arrendatícies addicional a la fiança en metàl·lic”. Aquesta última es denomina fiança contractual.

Les dues garanties, la fiança legal i la contractual, tenen com a finalitat essencial protegir l’arrendador, que podrà rescabalar-se en cas d’incompliments d’obligacions per part de l’inquilí o arrendatari (impagaments o deterioraments en l’immoble responsabilitat d’aquest).

Al concloure el contracte de lloguer, el propietari ha de tornar íntegra la fiança, si l’immoble es lliura en bones condicions. En cas contrari, el propietari podria quedar-se amb una part o la totalitat de la garantia, per emprendre les oportunes millores i reparacions.

En aquest punt, és interessant que coneguis alguns drets i obligacions de les parts en el contracte d’arrendament. Segons estableix la llei, l’arrendador ha de realitzar les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat òptimes, excepte si els deterioraments són imputables a l’inquilí (articles 1.563 i 1.564 de el Codi Civil). Si l’obra durés més de vint dies, la renda s’ha de reduir proporcionalment. L’arrendatari ha de posar en coneixement de l’propietari, en el termini més breu possible, la necessitat d’implementar les oportunes reparacions. Les petites millores que exigeix el desgast per l’ús diari són a càrrec de l’inquilí. D’altra banda i en cas de venda de l’immoble llogat, l’arrendatari posseeix un dret d’adquisició preferent sobre la mateixa.

L’actualització de la fiança

La Llei 4/2013, de 4 de juny, de Mesures de Flexibilització i Foment de l’Mercat del Lloguer d’Habitatges, va introduir novetats en el règim de les fiances. Per tal motiu i a l’hora d’analitzar l’actualització de la garantia, has de tenir molt en compte la data en què es va signar el contracte d’arrendament.

Així, si el contracte es va signar abans de el 6 de juny de 2013, l’import de la fiança no pot alterar-se durant els cinc primers anys de la relació jurídica. Per contra, si es va subscriure després d’aquesta data, el període de temps en el qual no és possible modificar-la es redueix a tres.

Custòdia i devolució

Com hem indicat anteriorment, la fiança es retorna a la finalització del contracte de lloguer. El precepte 36.4 de la LAU estableix, a més, que “el saldo de la fiança en metàl·lic que hagi de ser restituït a l’arrendatari a la fi de l’arrendament produeix l’interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus per aquest sense que es s’hagi fet efectiva la restitució “.

Però cal fer esment a la Disposició transitòria tercera de la LAU. Aquesta obre la possibilitat a les comunitats autònomes d’establir l’obligació als arrendadors perquè dipositin l’import de la garantia en un ens públic de l’administració autonòmica, fins al moment de extingir-se el contracte.

A l’empara d’aquesta disposició, la majoria de comunitats autònomes ja han legislat sobre aquest depósit de la fiança.

A Catalunya, la matèria queda regulada a la Llei 13/1996, de 29 de juliol. Aquesta norma es va modificar, en part, per l’article 42 de la Llei 26/2009, de 23 de desembre. La legislació catalana obliga a l’arrendador a registrar i inscriure l’arrendament a l’Institut Català de l’Sòl (INCASOL). Per descomptat, també s’ha de dipositar la fiança en la dita organisme. Si es tracta d’un arrendament de temporada, només serà necessari el dipòsit de la part proporcional a la durada del contracte i no de la mensualitat completa. El propietari té un termini de dos mesos per efectuar la inscripció, a comptar de la data de la signatura del contracte.

Segons assenyala la norma catalana, l’arrendador ha de lliurar a l’arrendatari una còpia de l’ingrés de la garantia en l’INCASOL. En cas de faltes greus per part del propietari, les sancions econòmiques oscil·len entre el 35 i el 75 per cent de la quantia de la fiança. Per la seva banda, les infraccions lleus (dipòsit tardà de la garantia) es castiguen amb multes que no poden superar el 35 per cent de la valor d’aquella.

En resum, la fiança és una garantia que s’estableix a favor de l’arrendador i que obliga legalment a l’inquilí a dipositar certa quantitat en metàl·lic a l’hora de formalitzar el contracte d’arrendament. Es tracta d’una font inesgotable de conflictes entre propietaris i llogaters. Si et trobes en una situació semblant, no dubtis a acudir a un advocat expert sobre la matèria.

0/5 (0 Reviews)

Artículos recientes

  • Dret Hereditari

La successió intestada o abintestat .Què és?

La successió intestada, també anomenada successió Abintestato, legal o legítima, és aquella que es dóna…

2 mesos ago
  • Accidents de trànsit

Judici ràpid per delicte contra la seguretat viària → Anàlisi legal d’aquest tipus de processos

A l'hora d'enjudiciar algun dels delictes contra la seguretat viària recollits pel nostre ordenament jurídic,…

3 mesos ago
  • Accidents de trànsit

Delictes contra la SEGURETAT VIÀRIA | Què estableix el nostre Codi Penal a l’respecte?

Els delictes contra la seguretat viària representen un dels tipus d'infraccions més comeses per tots…

5 mesos ago
  • Accidents de trànsit

Indemnització per accident de trànsit en cas d’impagament de pòlissa

Deuen les asseguradores indemnitzar per accident, en cas de pòlisses amb impagament? Una recent resolució…

5 mesos ago
  • Accidents de trànsit
  • Varis

INDEMNITZACIÓ PER ATROPELLAMENT A UN PAS DE VIANANTS→ Aspectes clau relacionats.

La indemnització per atropellament en un pas de zebra representa una quantitat econòmica susceptible de…

5 mesos ago
  • Varis

INDEMNITZACIÓ PER FUETADA CERVICAL → Tot el que has de saber.

La indemnització per fuetada cervical, constitueix, en contra del que podria semblar, un dels supòsits…

6 mesos ago

Esta web utiliza cookies