Conèixer els teus drets com a inquilí resulta fonamental en els nostres dies. Tingues en compte que els lloguers d’habitatges s’han disparat en els últims anys a causa de la crisi econòmica, perquè la inestabilitat laboral obliga a realitzar canvis de residència cada poc temps.
Si en algun moment de la teva vida has viscut de lloguer, segur que coneixes els drets i obligacions dels inquilins de qualsevol habitatge. No obstant això, has de tenir present que la llei és un ens viu que s’actualitza constantment, evoluciona i s’adapta als canvis socials de manera, més o menys, vertiginosa.
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU de 29/1994, de 24 de novembre) és un dels textos que recull els drets dels arrendataris i inquilins al nostre país. No obstant això, aquesta norma ha sofert dues recents modificacions. En 2013 va entrar en vigor la Llei 4/2013, de 4 de juny, de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d’Habitatges i en 2015 es va aprovar la Llei 2/2015, de 30 de març, de Desindexación de l’Economia Espanyola, que igualment va modificar lleument la LAU.
És important que recordis aquestes dues normes, perquè després de l’entrada en vigor de les mateixes s’alteren (amb la Llei de 2013 especialment) els drets dels inquilins d’habitatges. Així doncs, ens trobem amb tres règims diferents: l’aplicable als contractes d’arrendaments urbans celebrats el 5 de juny de 2013 o anteriorment, el que s’estableix entre el 6 de juny de 2013 i el 30 de març de 2015 i, finalment, el que estén els seus efectes a partir de l’1 d’abril de 2015.
Resumen del artículo
Principals drets que emparen als inquilins i arrendataris d’habitatges
Adquisició preferent de l’habitatge
Imagina que el propietari decideix posar a la venda el pis en el qual resideixes com a inquilí. Com a arrendatari que ets, tens preferència per adquirir aquest immoble enfront de terceres persones. No obstant això i amb els canvis legislatius de 2013, pots renunciar a tal dret, sempre que ho indiquis de forma expressa en el contracte. Si pactes aquesta renúncia, l’arrendador ha de comunicar-te la seva intenció de vendre la casa trenta dies abans, com a mínim, de la formalització del contracte de compravenda.
El dret a l’adquisició preferent de l’habitatge per part de l’inquilí es manifesta de dues formes:
- Dret de tempteig. Ho exerceix l’inquilí en un termini no superior a trenta dies naturals, des de la notificació que li fa el propietari de l’immoble.
- Dret de retracto. S’efectua, en el mateix termini, quan l’arrendador hagués omès la notificació a l’arrendatari, quan no l’hagués realitzat en temps o quan la mateixa manqués d’algun dels requisits exigits legalment.
- Desistiment i negociació de la durada.
Encara que fermes un contracte d’un any de durada, pots concloure-ho després de sis mesos, sempre que ho comuniquis al propietari amb un preavís mínim de trenta dies. Les parts podeu acordar la possibilitat d’establir una indemnització per a aquests casos de desistiment.
Un altre dels teus drets com a inquilí és el de negociar la durada de la relació contractual i la renda a pagar. Si haguessis pactat una durada del contracte inferior a tres anys, arribat el venciment aquest es prorrogaria obligatòriament per terminis anuals, fins a aconseguir una durada mínima de tres anys. Això sí, tingues en compte que aquesta pròrroga quedaria sense efecte quan l’arrendador et comuniqués la necessitat d’ocupar l’immoble per destinar-ho a habitatge habitual seu o dels seus familiars més propers. Si el propietari no ocupés la casa després de tres mesos després de l’extinció de la relació, estaria obligat a reposar-te els drets d’ús i gaudi de la mateixa per un nou període de tres anys, als quals s’afegiria el corresponent rescabalament, encara que podries optar per una indemnització equivalent a l’import de la renda pels anys que restessin fins a completar cinc.
Reformes
No oblidis que tens dret a sol·licitar de l’arrendador la reparació dels elements precisos per a la conservació de la casa en les condicions d’habitabilitat pactades entre tots dos. A més, pots realitzar obres en l’immoble llogat, sempre que comptis amb el consentiment exprés i per escrit del propietari i aquelles no afectin a l’estabilitat o seguretat de l’habitatge. En aquest cas, tens l’opció de pactar amb el teu propietari una rebaixa en el preu del lloguer que compensi el cost de les reformes realitzades.
Recorda igualment que tens dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l’immoble que es vegi afectat per obres de millora empreses pel propietari, quan aquelles durin més de vint dies. L’arrendador té l’obligació d’informar-te amb tres mesos d’antelació entorn de la naturalesa, durada i cost de les mateixes.
Quan l’arrendatari, cònjuge d’aquest o familiar amb el qual convisqui sofreixi alguna discapacitat o sigui major de setanta anys es poden efectuar, prèvia notificació al propietari, les reformes de condicionament precises per emprar l’immoble de manera adequada a la situació personal del discapacitat. Els canvis no han d’afectar a serveis comuns ni a l’estabilitat o seguretat del pis o bloc.
Canvi de propietari
Si el pis del que ets inquilí està inscrit en el Registre de la Propietat, pots mantenir aquest estatus malgrat el canvi de propietari de l’immoble. Si el adquirente de la casa té la intenció d’utilitzar-la i no es trobava registrada, estàs en el dret d’exigir que et deixin en la mateixa altres tres mesos, pagant les rendes al nou propietari. Igualment, tens la possibilitat de demanar una indemnització per danys i perjudicis al venedor.
Cessió de l’habitatge
L’arrendatari pot cedir l’habitatge a determinats familiars directes (descendents o cònjuge no separat legalment), sempre que la mateixa es trobi inscrita en el Registre de la Propietat. En els casos de separació, divorci o nul·litat, la voluntat del cònjuge a qui s’hagi atribuït l’ús de l’immoble haurà de ser comunicada a l’arrendador en el termini de dos mesos des de la notificació de la sentència, acompanyant còpia d’aquesta resolució judicial o de part de la mateixa que afecti a la utilització de l’habitatge.
Únicament és possible subarrendar l’habitatge de manera parcial i previ consentiment del propietari.
Recuperació de la fiança
Sempre que l’immoble quedi en bon estat i no hi hagi pagaments pendents, el propietari ha de retornar-te, en finalitzar el contracte, la fiança dipositada al començament del mateix.Inviolabilitat del domicili
La Constitució Espanyola consagra la inviolabilitat del domicili. L’inquilí, per tant, pot denunciar a tota persona que conculqui aquest dret, inclòs l’arrendador.
Rebuts o justificants de pagament
Recorda, finalment, que tens dret a exigir-li al teu propietari el lliurament dels rebuts o justificants acreditatius dels pagaments realitzats.
El nombre de lloguers s’ha disparat a Espanya en els últims anys, retallant la distància amb els immobles en propietat. Conèixer els teus drets com a inquilí resulta fonamental en l’actualitat, doncs la crisi i la inestabilitat laboral propicien continus canvis de residència. Consultar a un despatx d’advocats especialitzat, com Garanley, és la millor opció a l’hora de resoldre dubtes entorn dels teus drets i obligacions com a arrendador. No dubtis a contactar-nos.
