Adquisició de la propietat a través de l’ús continuat de la cosa: la usucapió

La usucapió, o prescripció adquisitiva, és una figura jurídica d’origen romà, gràcies a la qual, és possible convertir-se en propietari d’una cosa per la possessió continuada de la mateixa, durant un període de temps establert legalment.


Potser no sàpigues que accedir a la propietat d’una determinada cosa també és possible a través de l’ús continuat de la mateixa. La usucapió, també anomenada prescripció adquisitiva, és una institució jurídica d’origen romà, que permet ser propietari d’un determinat dret real, si s’ha posseït durant un període de temps establert legalment.

La usucapio del dret romà

L’origen de la usucapió el trobem en el dret romà. Etimològicament, la usucapio prové dels termes llatins usu capere (agafar per l’ús). L’ordenament d’aquella època configurava aquesta institució com una manera alternativa d’adquisició de la propietat. S’entenia que l’ús continuat atorgava una auctoritas sobre la cosa en qüestió.

No obstant això, la usucapio romana exigia importants i destacats requisits. En primer lloc, no es podia usucapir per qualsevol motiu, només per un de social i civilment justificat. En segon terme, era imprescindible l’existència de bona fe. Aquesta figura jurídica no suposava una despulla a l’anterior titular de la propietat, ja que aquest no s’oposava a la situació de fet.

La institució jurídica de la usucapio va ser revolucionària en el món romà, ja que va ajudar a aclarir molts casos i a resoldre litigis sobre propietat que s’eternitzaven en el temps. La institució no s’aplicava sobre totes les coses, només podia desplegar-se sobre les res habilis (coses idònies o usucapibles).

Altres requisits de la usucapio romana eren la Iusta causa i la bona fides, tal com dèiem anteriorment. La primera estava relacionada amb l’existència d’una relació negocial entre usucapient i titular anterior. Per la seva banda, la bona fides es basava en la convicció per l’adquirent, en el moment d’entrar en possessió de la cosa, de no danyar drets d’altres persones.

Regulació actual

El terme “usucapió” no apareix en l’articulat de el Codi Civil. No obstant això, el precepte 1930 estableix: “Per la prescripció s’adquireixen, de la manera i amb les condicions determinades en la llei, el domini i altres drets reals. També s’extingeixen de la pròpia manera per la prescripció dels drets i les accions, de qualsevol classe que siguin “.

La usucapió o prescripció adquisitiva implica l’adquisició automàtica de la cosa, sense necessitat d’una declaració judicial del dret. El posseïdor es converteix en propietari, després de consumar-se el termini establert legalment. Per contra, si es promogués judici sobre la propietat, la usucapió sí hauria de ser provada.

Tingues en compte també que la usucapió posseeix caràcter retroactiu. Això vol dir que, un cop consumit el termini, s’entén que l’adquisició de el dret es va produir a l’inici d’aquella.

Són susceptibles de usucapió totes les coses que es trobin dins el comerç dels homes. D’altra banda, la prescripció adquisitiva exigeix una sèrie de requisits en la possessió. En conseqüència i perquè el posseïdor es converteixi en propietari, s’han de donar algunes circumstàncies especials, que analitzem a continuació:

  • En concepte de propietari.

Significa que el posseïdor ha de tenir la disposició de fet l’immoble o cosa i exercir-la com si fos l’amo.

  • Pública i pacífica.

La possessió s’ha d’exercir de manera que pugui ser coneguda, és a dir, sense clandestinitat. Tampoc pot existir violència.

  • Continuada.

La possessió ha de ser continuada, és a dir, no haver patit interrupcions.

La usucapió pot ser ordinària o extraordinària. A la primera s’exigeix bona fe i just títol. El termini que s’estableix és de 10 anys per a béns immobles i de 20 si el propietari resideix a l’estranger. Per la seva banda, l’extraordinària no exigeix cap de les dues premisses abans ressenyades i el termini que es requereix és de 30 anys per a béns immobles i de 6 per a béns mobles.

Perquè pugui existir usucapió cal que no es doni una acció en contra de la possessió per part de la titular del dret.

La usucapió es justifica en base a dues teories diferents:

  • Objectiva.

El fonament de la figura es troba en la seguretat que aporta a les relacions jurídiques, al consolidar les titularitats aparents.

  • Subjectiva.

Justifica l’existència de la usucapió a partir de l’abandó o la renúncia a el dret real, per part de la titular de la mateixa. Quan aquest aconsegueix demostrar la inexistència de la voluntat de renúncia, la usucapió perd la seva raó de ser.

El Tribunal Suprem i la usucapió “contra tabulas”

Recentment, el Tribunal Suprem ha fixat la doctrina a aplicar en relació amb la usucapió “contra tabulas”. Segurament estiguis preguntant què significa aquest concepte. Doncs bé, el mateix fa referència a l’adquisició de la propietat per al seu ús continuat durant un temps concret i en contra del que recull el Registre de la Propietat.

El Tribunal ha sentenciat que ha de regir el que disposa l’article 36 de la Llei Hipotecària, davant el que recull l’1.949 de el Codi Civil. La raó és que aquest últim ha de considerar derogat.

La Llei Hipotecària acull dues situacions diferents i una regulació diferent de l’anterior, en relació amb la prescripció adquisitiva davant el tercer original. La usucapió “contra tabulas” planteja la qüestió de si pot ser usucapit per la possessió un dret inscrit en el Registre de la Propietat a nom d’una altra persona. Aquesta idea es contraposa amb la de usucapió “secundum tabulas“, segons la qual, el titular d’el dret inscrit es beneficia de la presumpció de possessió amb just títol, pública, pacífica, ininterrompuda i de bona fe, durant el temps de vigència de l’assentament i dels antecessors dels que porti causa.

El tema de la usucapió i, en general, els litigis sobre propietats són qüestions complexes, que requereixen d’detallats anàlisi per part de professionals del dret. Si et trobes immers en un d’aquests assumptes, planteja els teus dubtes al teu advocat civilista de confiança.

0/5 (0 Reviews)
Scroll to Top
More in Dret Civil
Assegurança de vida: dades de salut omesos en el qüestionari de salut i els seus efectes

Ometre dades i informació en el qüestionari de salut pot tenir conseqüències negatives. D'entrada, cal explicar que el qüestionari de...

Close